Апартаменты - сравнительно недавно возникшее явление на рынке недвижимости, которое с каждым годом увеличивает свое присутствие в московском регионе. Согласно статистике в настоящий момент из всего рынка квартир Москвы 20 % предложений – это апартаменты. Очевидно, что имеет смысл рассказать о них подробнее. 

     Начнем с того, что для многих граждан СССР слово «апартаменты» крепко ассоциируется с фантастической жизнью голливудских звезд, миллиардеров, шпионов и главарей мафии. Такое название жилища часто можно было услышать в зарубежных фильмах, которые давали нам представление о райской жизни в «забугорье». Все нарисованные западной киноиндустрией герои жили либо на виллах, либо в апартаментах. 

     Поэтому нет ничего удивительного, что на заре развития рынка недвижимости в начале 90-х годов объявления о продаже квартир пестрели такими эпитетами: «… шикарные апартаменты…»; «… элитные апартаменты…»; «…роскошные апартаменты…». Иначе говоря, слово «апартаменты» прочно начали ассоциироваться с элитным жильем. 

     В первой половине двухтысячных на рынке начались изменения в терминологии. Объекты высокой ценовой категории стали примерять на себя разные другие имена: «Премиум-сегмент»; «Класс-А»; «Бизнес плюс» и т.д. А слово апартаменты незаметно сползло с рекламных страниц. 

     Однако рынок не стоит на месте, и на продажу начали выходить все новые, порой диковинные, ранее невиданные российским потребителем объекты. Вот два примера. 

     Первый. Стоит себе гостиница на Ленинском проспекте. Построена в 1962 году по действовавшим тогда нормам строительства гостиниц. Там было все, чтобы знатный комбайнер с Полтавы, главный инженер с уральского завода или первый помощник второго секретаря новосибирского горкома партии могли приехать в Москву, получить награду, новую технику или какие-нибудь ценные указания партии и правительства. Что для этого нужно гостю столицы: комната 12-15 кв.м., туалет на два номера и душ в конце коридора. Для страны, которая только что восстановилась после войны - прекрасные условия. 

      Но сегодня эта гостиница пустует и приносит стабильные убытки, несмотря на дикий дефицит гостиничных площадей в городе. Потому что коммуникации устарели, а планировки номеров не устраивают даже самых не взыскательных гостей столицы. 

      Для того чтобы превратить эту гостиницу в современный комплекс надо снести все здание и на этом месте построить новый современный отель. Однако для этого требуются крупные инвестиции и много времени на согласование разрешения на снос и строительство. Поэтому появляется идея реконструировать здание, заменить коммуникации и с помощью незначительной перепланировки превратить гостиничные номера в жилые квартиры. Идея вполне обоснованная с коммерческой точки зрения, поскольку спрос на малогабаритные квартиры существует. Ведь квартира небольшого метража в абсолютном выражении стоит меньше, чем большие квартиры в этом районе. 

     Но есть нюанс. В свидетельстве о собственности этот объект будет обозначен не как квартира, а просто – «помещение» или «апартаменты». С юридической точки зрения отличие от квартиры только в том, что в это помещение нельзя прописаться (зарегистрироваться на постоянное место жительство). И поскольку для большого количества потенциальных приобретателей отсутствие возможности регистрации является существенным недостатком, цены на такой объект складываются несколько ниже, чем на подобную недвижимость, но с возможностью прописки. 

      Второй пример. Некий девелопер, проанализировав спрос на офисные помещения в городе, решил построить бизнес-центр. Однако после кризиса 2008 года экономическая активность резко снизилась, и количество желающих купить нежилую недвижимость резко сократилось. По той же причине крупные банки стали выставлять купленные «впрок» офисы на продажу, резко увеличив объем предложения. 

       Поэтому владелец построенного нежилого здания решает, что продать построенные метры будет легче в качестве квартир. Перепланировать объект, так чтобы вместо офисов появились жилые помещения дело несложное, но перевести все здание в жилой фонд – весьма затруднительно. Таким образом, на рынке недвижимости появляется еще одно здание с квартирами, которыми можно пользоваться как жилым помещением, но по документам они будут называться апартаментами. 

      Но этот недостаток далеко не для всех является существенным. Поэтому спрос на такую недвижимость будет расти, поскольку такие предложения обычно дешевле среднерыночной цены на 10-20 %. 

      Покупателям апартаментов необходимо учитывать еще одну особенность владения таким имуществом. На них не распространяются льготы за пользования общегородскими коммуникациями, которыми пользуются все жилые здания. Поэтому плата за содержание такого объекта может быть несколько выше, чем обычные коммунальные расходы за пользование жилой квартирой. 

      В целом – это перспективный, развивающийся сегмент рынка недвижимости Москвы, который будет набирать свои обороты, потому, что строительство жилой недвижимости в пределах МКАД с каждым годом будет обрастать все большими трудностями в связи с различными дополнительными нагрузками, которые несет застройщик при строительстве жилого комплекса. И это не только так называемая «административная рента». Постройка жилого дома требует строительства ряда инфраструктурных объектов: дорог, школ, детских садов и т.п., что, безусловно, крайне необходимо, но приводит к удорожанию проекта. Строительство же апартаментов, пока от таких обременений свободно.