Поговорим об одном из явлений на рынке недвижимости: продаже доли в квартирах. Точнее продажа долей квартир под видом комнат.
С такими предложениями вы можете столкнуться, когда начнете самостоятельно обзванивать объявления о продаже комнат. Не секрет, что покупка комнаты для многих людей является единственной возможностью закрепиться в Москве, получить собственную пусть минимальную жилплощадь, отделиться от родителей, начать самостоятельную жизнь молодоженам и т.п. Благо для таких покупателей Москва – это одна из немногих мировых столиц, в которой до сих пор живо такое понятие как «коммуналка».
Отличительная особенность «коммуналки» - наличие нескольких лицевых счетов (если это неприватизированное жилье) или нескольких собственников отдельных комнат. Не смотря на то, что с некоторых пор разделение лицевых счетов в Москве запрещено законодательно, на рынке, по-прежнему, присутствует достаточное количество продаваемых комнат в квартирах коммунального заселения. Но рынок этот наполняется не только за счет отдельных комнат, но и посредством появления в продаже долей квартир.

Как они появляются.

А появляются они самым естественным образом: делением. Отдельная квартира может быть разделена между родственниками по причине дележа наследства, или в результате развода супругов, или в связи с желанием одного из сособственников разделить имущество. Обычно этот самый собственник доли, не получив согласия своих сотоварищей по квартире на продажу всего объекта целиком, он выставляет свою долю на продажу, выдавая ее за комнату. Но доля от комнаты отличается серьезнейшим образом. Комната – это отдельный объект недвижимости, в документах на собственность которого указан даже номер комнаты по плану БТИ. Что же касается доли – это собственность на часть квартиры, которая не выделена в конкретном помещении, а распылена по всей квартире пропорционально размеру доли.

Что это означает?

Покупая долю, вы не можете смело войти в одно из помещений квартиры, не спрашивая на то разрешение остальных сособственников. Для того чтобы это осуществить, надо подписать со всеми совладельцами квартиры договор об определении порядка пользования. Если это удастся сделать в добровольном порядке – ваша удача. Значит другие хозяева квартиры – адекватные люди, которые осознают ситуацию, с которыми не сложно договориться обо всем. Но если это не так, то порядок пользования придется определять в суде. А он будет решать по своему усмотрению, основываясь на представленных обоснованиях той или иной позиции, какой комнатой вы имеете право пользоваться. После вынесения решения суда вам предстоит физическое внедрение в комнату. Учитывая, что согласия сособственников на добровольную договоренность не было, проникновение в комнату тоже будет не простым делом. Возможно, для этого придется привлекать участкового или даже службу судебных приставов.
Как вы можете судить даже по этим нескольким мазкам, которые обрисовывают картину обладания доли в квартире, ее покупка резко отличается от приобретения отдельной комнаты. С другой стороны сделка по продаже доли абсолютно легитимна и при правильном оформлении документов сопутствующих этой операции (к примеру, необходимо надлежащим образом уведомить сособственников о предстоящей сделке), оспорить ее (сделку) в суде будет практически невозможно.
В связи с этим такой объект приобретать можно, но вы должны заранее понимать, с чем вы можете столкнуться после сделки, быть к этому готовым и, по возможности, максимально обезопасить себя на начальном этапе.
Во-первых, вы должны понимать, что доля должна стоить меньше чем комната аналогичной площади в этом районе. Разница может колебаться от 10 до 30 %.
Во-вторых, перед приобретением вам необходимо как можно больше выяснить про своих будущих сособственников. Лучше будет, если вы сможете пообщаться с ними лично. В том случае, когда они идут на контакт, необходимо обсудить с ними будущее совместное проживание.
В-третьих: лучше будет, если все сособственники лично придут к нотариусу и напишут заявление об отказе от права первоочередной покупки продаваемой вам доли. Если это не возможно, то убедитесь, что уведомления о предстоящей сделке, направленные в адрес сособственников, направлены тем самым людям, которые реально являются в настоящий момент сособственниками. Это можно выяснить из Выписки из единого государственного реестра собственников.
И, безусловно, необходимо проверить юридическую чистоту самой доли. Для этого нужна экспертиза правоустанавливающих документов и истории возникновения права. Конечно, это делать лучше с помощью профессионала.