АРЕНДНЫЙ БИЗНЕС У МОРЯ
Покупка квартиры на курорте: вопросы, ответы, предложения.            

Покупка квартиры для сдачи в аренду  –  не стандартная сделка. Это -  бизнес план. Жилью у моря характерны отличия. Приобретение курортного жилья сочетает недвижимость и туризм.  Для воплощения проекта в жизнь желательно разбираться в обеих сферах. Мы поддержим идею и сформируем всестороннее представление об арендном бизнесе у моря.

КАКУЮ КВАРТИРУ ВЫБРАТЬ?

Количество комнат. Однокомнатная и двухкомнатная квартира не сильно отличаются в цене. Мы просмотрели квартиры схожего описания, для получения объективных характеристик. Рассмотрели вторичное жилье с новым ремонтом, расположенное на первой береговой линии. По информации «ЦИАН» на март 2022 года в Сочи в пределах 8 – 10 миллионов рублей можно купить как однокомнатную, так и двухкомнатную квартиру.
Мы изучили стоимость аренды. Сравнили однокомнатные и двухкомнатные квартиры с новым ремонтом, расположенные в новом Жилищном комплексе. Шаговая доступность до моря  - не дальше 500 метров. По информации «ЦИАН» на март 2022 года, двухкомнатную квартиру на месяц можно сдать по ценам в зависимости от сезона: низкий сезон – 70 000 рублей, пик – 120 000 рублей. Однокомнатную квартиру можно сдать за 75 000 рублей без повышения цены на лето.
Аренда за двухкомнатную квартиру не на много выше. Однокомнатной квартире характерны преимущества:
1.Ликвидный вариант жилья. По сведениям RealtyMag.ru в 2019 году однокомнатная квартира на вторичном рынке Сочи стоила 4 миллиона рублей. Средняя цена за март 2022 года составляет 8 миллионов рублей. Стоимость выросла в два раза;
2.Коммунальные платежи. Плата за коммунальные услуги дешевле. Жилье с большим количеством комнат дороже обслуживается;
3.Затраты на ремонт. Квартире под аренду со временем понадобится косметический ремонт. Обновить однокомнатную квартиру доступнее по сравнению с ремонтом двух и более комнат;
4.Наличие спроса. Квартира у моря в сезон - альтернатива номеру в отеле. Стандартный номер в гостинице состоит из одной комнаты и пользуется спросом. Роль играет период проживания. Турист не проведет время отпуска в номере, поэтому ищет место, где разместиться, а не жить. Аренда на длительный срок предполагает проживание. Одной комнаты может оказаться недостаточно.
Совет: воспользуйтесь доступной базой недвижимости и сравните цены на аналогичные квартиры. Для целей сравнения объекты не должны превышать друг друга на одну комнату. Квартиры различные по планировке могут продаваться и сдаваться по схожим ценам. Количество комнат влияет на ликвидность жилья, стоимость коммунальных услуг и спрос.

Вид недвижимости. Помимо планировки квартиры отличаются  и по праву собственности. Недвижимость делится на вторичное жилье и новостройки. Вторичный рынок вмещает уже готовое, обжитое жилье. В новостройке напротив, еще никто не проживал. Мы не будем сравнивать, а попросим обратить внимание на черты новостроек в конкретном курортном городе. Новостройка у моря отличается от новостройки в Москве. Многие объекты недвижимости продаются в черновой отделке. Владельцу не сразу получится сдать квартиру. Собственнику потребуется сделать ремонт, а это время и деньги.
Совет: в планах покупка квартиры в новостройке, изучите состояние жилья применительно к городу.

Расположение. Мы определились с типом квартиры, теперь важно выбрать расположение. Если для города важна транспортная доступность, удаленность до метро, в городе курорте – расстояние до моря. Отели используют термин «береговая линия». Важно понять шаговую доступность до моря, проверить, работает ли пляж.
Расположение влияет и какой из окон открывается вид. Панорама на горы или море привлечет туристов больше вида на дорогу или магазин.
Совет: подбираете варианты лично, без обращения в агентство - подборку квартир сделайте из дома. Убедиться в расположении удаленно уже сложнее.  Фактическое расположение иногда отличается от описания в объявлении. Квартиру лучше смотреть на месте.

КАК ПЛАНИРУЕМ СДАВАТЬ?

Аренда на длительный срок. Тип аренды предполагает проживание, которое превышает по времени сезон. Собственнику квартиры в Москве выгодно найти постоянных арендаторов. В городе курорте предложение  ориентируется на местных жителей. Длительная аренда отрицает сезонную сдачу квартиры.  Владельцу будет сложно попросить жильцов съехать на несколько месяцев с наступлением сезона.
Совет: рассматриваете приобретение квартиры для сдачи на длительный срок, изучите разные направления: туристические места и города, которые не относятся к курортам. Сравнение поможет в вычислении прибыли бизнес идеи.

Сезонная аренда. В городе курорте повышают цену на аренду с наступлением сезона. Квартира рассчитана для проживания туристов. Спад туристической активности влияет на прибыль, так как в межсезонье найти арендаторов сложнее.
Совет: заложите простой квартиры в затраты бизнеса. Не обязательно, что квартира будет пустовать. Мы уверены, что у Вас не будет проблем с арендаторами. Предварительный расчет обезопасит от ухода в минус заранее.

КАК СЕЗОН ВЛИЯЕТ НА СПРОС?

Виды сезона. Мы затронем туристическую сферу при планировании бизнеса в городе курорте. В туризме выделяют четыре сезона: пик, высокий, низкий, мертвый. Период, который приходится на пик и высокий сезон – комфортное время для поездки на море. Наблюдается высокая туристическая активность. Квартиры как средство размещения пользуются большим спросом.
Совет: ознакомьтесь заранее с сезоном в городе-курорте.

Виды сезонного туризма. В зависимости от туристической активности выделяют два вида туризма: постоянный и сезонный. Постоянный туризм характеризуется равным количеством туристов на протяжении года. Курорты у моря в пределах России отмечают спад туристической активности после летнего сезона, поэтому вид туризма не будет рассматриваться.
Сезонный туризм – вид туризма в зависимости от интенсивности потока туристов. Приток туристов в определенное время года сменяется спадом количества гостей. Сезонный туризм подразделяется на односезонный и двухсезонный.
Односезонный туризм – город посещают в одно время года. Поездка на море в пределах России в основном относится к односезонному туризму.
Посещение курортного города и летом и зимой относится к двухсезонному туризму. Летом – пляжный отдых, зимой – горнолыжный курорт.
Совет: сдавать квартиру в городе курорте, принимающем туристов, и летом и зимой экономически выгоднее, чем в одно время года. Воплощая идею о покупке квартиры, рассмотрите  города с двухсезонным туризмом.

КАКОЙ СПРОС НА АРЕНДУ КВАРТИР?

Если предложений на рынке много, снижается вероятность, что турист выберет жилье, которое сдаете. Арендатору должно не хватать Вашей квартиры. Восполнить ожидания можно тремя способами: предложить туристу элитарную квартиру, занять место на рынке с дефицитом предложений, выставить квартиру по цене ниже рыночной.  
Модная квартира найдет арендатора. Однако на поиск уйдет время, в течение которого жилье будет пустовать. Если в планах получение прибыли от сдачи квартиры в сезон, заселение туристов должно напоминать конвейер. Мы не отговариваем приобретать квартиры бизнес класса, а предупреждаем о трудностях.
Если рынок испытывает дефицит арендного жилья, можно занять нишу независимо от класса квартиры. При нехватке квартир не придется делать скидку, чтобы привлечь арендатора.
Занижение цены действенный способ сдать квартиру быстро, но это скажется на прибыли и сроке окупаемости квартиры.
Совет: выберете разные туристические направления и проанализируйте рынок недвижимости. Квартира на рынке с дефицитом арендного жилья быстрее найдет арендатора без потерь в прибыли.

При всестороннем подходе к идее, недвижимость у моря будет приносить доход от аренды. Мы рассказали основное, повторили важное, и напомнили о деталях, чтобы арендный бизнес на курорте приносил стабильный рост прибыли. В заключении последний совет: постарайтесь, чтобы в самом начале прибыль от аренды выступала не единственным доходом. Подстрахуйте себя от непредвиденных обстоятельств, и все получится!