В каком банке взять ипотечный кредит? На что обратить внимание, выбирая подходящее финансовое учреждение?

     Казалось бы - не самая трудная задача, однако выбор того или иного ипотечного продукта может как облегчить так и усложнить жизнь заемщика. Как и всякий финансовый инструмент, ипотечный кредит имеет множество характеристик, и далеко не все параметры носят явный характер.

      Надо признать, что большинство заемщиков учитывают один-два параметра. Их интересует размер процентной ставки и популярность банка, предоставляющего кредит.

      Необходимо отметить, что, помимо названных признаков, есть еще большое количество нюансов, о которых несведущий заемщик может узнать только в процессе движения по направлению к сделке.
Вот один из примеров.  Допустим, заемщика устроил размер процентной ставки по займу.  Однако уже на этапе выбора квартиры выяснилось, что банк не кредитует приобретение квартир в домах с износом более 60 %. На первый взгляд звучит безобидно, но в эту категорию домов могут подпасть вполне себе крепкие кирпичные дома начала 50-х годов. А что делать, если именно в таком доме попадется квартира мечты?

      Подобная же ситуация может сложиться, если в квартире имеется какая-либо перепланировка. Покупателя все устраивает. Но банк категорически не согласен профинансировать эту покупку.

     Таких досадных недоразумений может произойти на любом этапе приобретения объекта. На одном из нюансов остановимся чуть подробнее.

     В момент приобретения квартиры почему-то очень не хочется думать о ситуации, когда выпл  ачивать кредит будет невозможно. Однако об этом стоит подумать заранее.

     Как это ни странно, но среди заемщиков бытует такое заблуждение: если ты не выплачиваешь кредит, то банк просто забирает у тебя квартиру, отпускает «на свободу». «Квартира же будет оформлена на банк, - говорят заемщики, - вот я и оставлю ему (банку) квартиру». Подобное мнение, мягко говоря, ошибочно, и явно демонстрирует элементарную правовую безграмотность.

     Квартира после получения ипотечного кредита оформляется на имя заемщика. Он является полноправным ее собственником. Банк лишь регистрирует обременение, которое на сухом юридическом языке звучит как «ипотека в силу закона». Это означает лишь то, что новый владелец не имеет права осуществлять никаких операций с квартирой без согласия банка.

     В случае финансовой несостоятельности заемщика, взаимоотношения с банком могут быть разрешены несколькими способами.

     Первый: банк подает на заемщика в суд о взыскании с него задолженности. По результатам судебных разбирательств, квартира должна быть реализована на торгах, а полученные таким образом денежные средства идут на погашение задолженности. Причем, обращаем ваше внимание на то, что во время судебных разбирательств – а они могут продлиться много месяцев – банк не прекращает начислять проценты на выданный кредит, что приводит к росту задолженности. Остается вопрос - покроют ли доходы от продажи квартиры на торгах всю задолженность заемщика перед банком, включая проценты по просроченным платежам.  Добавим, что торги могут быть проведены с участием подставных лиц. Причем все может быть оформлено таким образом, что квартиру приобретет по заниженной цене одно из «заинтересованных лиц». Если же доход от продажи квартиры не покроет всей задолженности, то заемщик по-прежнему остается должен банку.

      Второй способ: мировое соглашение. Банк и заемщик договариваются об условиях «сдачи позиций». Банк забирает квартиру, взамен на отпущение кредитных «грехов». Такое возможно, если взнос из собственных средств был довольно высок. Можно сказать, что за счет подушки из личных средств заемщика может покрыть всю возникшую задолженность.

      Третий путь: продажа заемщиком своей квартиры самостоятельно или через риэлтора. Это путь решения вопроса представляется нам наиболее эффективным, потому что в этом случае заемщик имеет возможность получить от продажи объекта недвижимости больше денег. Полученные средства помогут уменьшить долг до минимума, а если все сложится совсем удачно, то полностью покрыть задолженность.

       Но не все так просто. Напоминаем вам, что в Росреестре зарегистрировано обременение. Поэтому необходимо получить разрешение банка на эту операцию. А что если банк не дает такое разрешение? Что если он просит сначала погасить всю задолженность и только потом дает разрешение на продажу? В этом случае этот третий и самый эффективный способ фактически становится невозможным. Потому что деньги на погашение задолженности заемщик может взять только у покупателя, а тот, конечно же, свои кровные до сделки не отдаст. Вот и получается, что банк вынуждает своего клиента идти либо по первому, либо по второму пути.

      Вывод: если думать на два-три шага вперед, предусматривая, в том числе, и такую неприятную ситуацию, то имеет смысл обратить внимание на такую характеристику ипотечного продукта. Дает ли банк согласие на продажу квартиры из-под залога.

     Удачных вам сделок!