В июне на участников рынка недвижимости обрушилась еще одна новация. Теперь все сделки с недвижимостью, где присутствует долевое имущество, необходимо удостоверять у нотариуса. Если в начале года обязательное нотариально удостоверение стало необходимо в случае продажи доли стороннему покупателю, то есть  - не своему сособственнику, то теперь поход к нотариусу гарантирован в любом случае. Даже если вы продаете не долю, а целиком всю квартиру, оформленную в свое время в долях на двух и более человек, то такой договор купли-продажи подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Если вы свое время купили квартиру, к примеру, на маму и дочь, то сейчас вы ее продать можете, только удостоверив договор у нотариуса.

     Оставим за скобками рассуждения на тему - зачем и почему введены эти новации. Остановимся на том, к каким практическим ситуациям это может привести.

     Во-первых, это увеличивает расходы участников сделки. Поскольку стоимость нотариальных услуг довольно ощутима, то может возникнуть вполне справедливый вопрос – кто их будет нести. Покупатель или продавец?  По умолчанию - расходы по сделке несет покупатель. Но при появлении нотариальных расходов, это придется оговаривать дополнительно.

     Второй, не менее значимый вопрос – какая стоимость должна быть указана в договоре купли-продажи. В простой письменной форме договора купли-продажи стороны указывают цену, о которой они договорились между собой.  Если в сделке участвует нотариус, он запрашивает кадастровую стоимость объекта, каковую укажет в договоре купли-продажи. Такой подход в ценообразовании может привести к конфликтным ситуациям.

     Дело в том, что кадастровая стоимость объектов определяется раз в году. Основой для кадастровой стоимости служат статистические показатели предшествующего периода. Цены кадастра в 2016 году основываются на средних показателях цен 2015 года. Увы, это некорректная методика. Во-первых, реальные цены продаж отличаются от экспонируемых цен. А во-вторых цены 2016 года ниже средних цен 2015 года. Таким образом, мы можем оказаться в той ситуации, когда реальная стоимость квартиры будет ниже кадастровой.

     Нотариус, указывая стоимость объекта по кадастру, может вынудить продавца платить подоходный налог от продажи квартиры с завышенной стоимости.

     То есть помимо дополнительных расходов на самой сделке, у продавца может возникнуть необоснованный расход в размере 13 %.

     Выход из этой щепетильной ситуации требует дополнительных  согласований между всеми участниками рынка недвижимости.