Строить прогнозы в нынешней ситуации непредсказуемой турбулентности – дело не только не благодарное, но и опасное. Может ведь кто-то положиться на твои расчеты и сделать какую-нибудь глупость, за которую тебе придется нести как минимум моральную ответственность.
Поэтому правильнее проанализировать уже сложившуюся ситуацию. А делать выводы лучше  каждому самостоятельно.

     Текущая ситуация представляется весьма неоднозначной. Последние колебания курса рубля привели к всплеску спроса на недвижимость. Что не удивительно. Те, кто не успел купить доллары по 40 рублей, по 65 его уже покупать не хотят. И вполне логичный вывод – купить квадратные метры, которые при любом курсе – останутся метрами.

      Покупки эти были в большинстве своем эмоциональные, решения принимались в течение дней или даже часов. Поэтому объекты для приобретения выбирались как в магазине – быстро принять решение, быстро оплатить и получить чек. Таким товаром оказались новостройки эконом-класса в ближайшем Подмосковье.

      Сообразительные застройщики успели мгновенно среагировать на неожиданно «привалившее счастье» и под различными предлогами моментально подняли цены на 5-15 %. Отсюда у стороннего наблюдателя могло сложиться ощущение, что рынок недвижимости резко вздорожал.
Однако, этот денежный поток вылился  исключительно на узкий сегмента рынка, практически не затронув другие.

       На вторичный рынок, где система принятия решения несколько более затянутая, чем при покупке новостройки, покупок было гораздо меньше. Одновременно с возросшей активностью покупателей, некоторые продавцы начали снимать с продажи свои квартиры.  Их испугал все тот же возросший доллар и атмосфера неопределенности. В ожидании резкого повышения цен на недвижимость, они решили подождать, и выйти на рынок позже, по более высокой цене. Мы намеренно не обсуждаем правоту этой логики. Логичнее будет лишь зафиксировать ситуацию, которая складывается на настоящий момент (февраль 2015 года). Ожидаемого повышения цен не произошло. Не случилось также и массового оттока квартир с рынка. Но удачливые продавцы за последние 3-4 месяца  сумели грамотно воспользоваться ситуацией и продать свои объекты, которые не продавались год. Те продавцы, которые сняли свои объекты или подняли на них цены, создали благоприятные условия для своих «коллег», которые не с тали делать резких движений и нашли своих покупателей.

      Что же касается уровня цен, то в среднем он не изменился. Застройщики, повысив цены в конце года, вынуждены сейчас аккуратно сдавать позиции, маскируя возврат к прежнему уровню под различные зимне-весенние акции. Поведение цены на вторичном рынке сейчас не имеет явно  выраженного тренда. В одном районе можно встретить аналогичные квартиры по ценам,  отличающимся друг от друга на 10-20 %.

      Поведение рынка недвижимости не дает скучать аналитикам. Всякий раз ситуация развивается со своими особенностями и полного совпадения с переломными моментами в 1998, 2005, 2008-х годов найти крайне сложно. Однако, некоторые общие черты обнаружить все-таки можно. В 1999 году, в следствие дефолта 98-го, цены на рынке недвижимости Москвы упали более чем в два раза. Смешно сейчас вспоминать эти цифры, но они весьма характерны для того момента. Стоимость квадратного метра типовой квартиры в Митино (это был единственный микрорайон отстроенный «с нуля», спрос на который был стабильный и прогнозируемый) до кризиса достигла 1 000 долларов. После 1998 года этот показатель несколько лет оставался недостижимой планкой. Им часто измеряли текущее положение дел на рынке, почти так же как в Советском Союзе кивали на 1913 год.

      В конце 1999 года – это было дно падения цен на недвижимость – цена квадрата в Митино упала до 400-500 долларов. Что же сейчас? Средняя цена метра в Москве до осени 2014 года держалась на уровне 5 500 – 6 000 долларов. Сейчас же это – 2 700 – 3 000. Весьма схожая глубина падения.

      Конечно, есть отличия в ситуациях. В конце 90-х, в отличие от 20-х годов 21-го века, рынок недвижимости был полностью долларовым. Но ситуация такова, что для покупателей, имеющих доллары или евро, цена квадратного метра упала в два раза. Весьма удачный момент трансформировать свои доллары в метры. В категорию валютных покупателей попадают не только люди, зарабатывающие в валюте, где-нибудь далеко «зарубежом». Но и, к примеру, наши недавние соотечественники. Во всех странах бывшего СССР, кроме России, рынок недвижимости остался долларовым. Цены там номинируются в заокеанской валюте и расчеты тоже происходят в ней же. Выходит, что сейчас покупатель, продавший свою квартиру или дом в Казахстане или в Узбекистане имеет гораздо больше шансов и возможностей приобрести какой-то объект в Подмосковье или даже в Москве с меньшей доплатой, чем это было всего каких-нибудь 7 месяцев назад.

      В настоящий момент и спрос и предложение находятся в равновесном положении. Большого количества покупателей нет. Но нет и значительного числа продавцов желающих избавиться от своих объектов.